Avant de chercher un bien immobilier, la première étape est de savoir combien vous pouvez emprunter. Ce guide vous explique les critères utilisés par les banques en 2026.
Le taux d'endettement : la règle des 35%
Depuis les recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), les banques appliquent strictement la règle du taux d'endettement maximum de 35%, assurance emprunteur comprise.
Concrètement, cela signifie que vos mensualités de crédit (immobilier + autres crédits) ne doivent pas dépasser 35% de vos revenus nets mensuels.
Formule simplifiée
Mensualité max = Revenus nets × 0,35 - Charges existantes
L'apport personnel : un levier essentiel
En 2026, les banques demandent généralement un apport de 10 à 15% du prix du bien. Cet apport couvre les frais de notaire (qui représentent environ 7-8% dans l'ancien et 2-3% dans le neuf).
Plus votre apport est important, plus votre dossier est solide et plus vous pouvez négocier un meilleur taux. N'hésitez pas à utiliser notre calculateur de frais de notaire pour estimer ce montant.
La durée du prêt : entre 15 et 25 ans
Le HCSF limite la durée d'emprunt à 25 ans maximum (27 ans pour le neuf avec différé). Plus la durée est longue, plus vous pouvez emprunter — mais le coût total du crédit augmente.
| Durée | Taux moyen 2026 | Capacité pour 1500€/mois |
|---|---|---|
| 15 ans | ~3,30% | ~213 000 € |
| 20 ans | ~3,45% | ~260 000 € |
| 25 ans | ~3,55% | ~298 000 € |
Les revenus pris en compte
Les banques retiennent :
- Salaires nets (100%)
- Revenus locatifs (pondérés à 70%)
- Primes contractuelles (souvent moyennées sur 3 ans)
- Pensions et allocations (selon la durée restante)
Attention : Les primes exceptionnelles, CDD et intérim sont rarement retenus. Un CDI reste le critère n°1 pour les banques.
Optimiser sa capacité d'emprunt
- Soldez vos crédits à la consommation avant de déposer un dossier
- Augmentez votre apport avec de l'épargne régulière — notre simulateur d'épargne peut vous aider
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Sources et références
- • Taux d'endettement maximal de 35 % — Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF)
- • Durée maximale des crédits immobiliers — Service-Public.fr
- • Observatoire des taux de cr��dit — Banque de France