Avant de chercher un bien immobilier, la première étape est de savoir combien vous pouvez emprunter. Ce guide vous explique les critères utilisés par les banques en 2026 (règles HCSF et taux mis à jour en octobre 2026).
Le taux d'endettement : la règle des 35%
Depuis 2022, les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) s'imposent aux banques : elles appliquent la règle du taux d'endettement maximum de 35%, assurance emprunteur comprise. Réuni le 15 septembre 2026, le HCSF a maintenu ces règles sans changement.
Concrètement, cela signifie que vos mensualités de crédit (immobilier + autres crédits) ne doivent pas dépasser 35% de vos revenus nets mensuels.
Formule simplifiée
Mensualité max = Revenus nets × 0,35 - Charges existantes
L'apport personnel : un levier essentiel
En 2026, les banques demandent généralement un apport de 10 à 15% du prix du bien. Cet apport couvre les frais de notaire (qui représentent environ 7 à 8,5% dans l'ancien et 2-3% dans le neuf).
Plus votre apport est important, plus votre dossier est solide et plus vous pouvez négocier un meilleur taux. N'hésitez pas à utiliser notre calculateur de frais de notaire pour estimer ce montant. Pour faire fructifier cet apport en attendant de signer, vous pouvez par exemple ouvrir un compte en ligne chez BoursoBank ou Fortuneo.
La durée du prêt : entre 15 et 25 ans
Le HCSF limite la durée d'emprunt à 25 ans maximum (jusqu'à 27 ans pour le neuf ou pour des travaux importants, avec un différé d'amortissement). Les banques conservent aussi une marge de flexibilité de 20 % de leur production trimestrielle pour financer des dossiers hors critères, en priorité des résidences principales. Plus la durée est longue, plus vous pouvez emprunter — mais le coût total du crédit augmente.
| Durée | Taux moyen (août 2026) | Capacité pour 1500€/mois |
|---|---|---|
| 15 ans | ~3,14% | ~215 000 € |
| 20 ans | ~3,27% | ~264 000 € |
| 25 ans | ~3,35% | ~304 000 € |
Taux nominaux moyens hors assurance (Observatoire Crédit Logement/CSA, août 2026). Les taux évoluent chaque mois : votre offre dépend de votre profil et de la banque.
Les revenus pris en compte
Les banques retiennent :
- Salaires nets (100%)
- Revenus locatifs (pondérés à 70%)
- Primes contractuelles (souvent moyennées sur 3 ans)
- Pensions et allocations (selon la durée restante)
Attention : Les primes exceptionnelles, CDD et intérim sont rarement retenus. Un CDI reste le critère n°1 pour les banques.
Optimiser sa capacité d'emprunt
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Sources et références
- • Taux d'endettement maximal de 35 % — Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF)
- • Durée maximale des crédits immobiliers — Service-Public.fr
- • Observatoire des taux de crédit — Banque de France