Vous avez trouvé l'appartement ou la maison de vos rêves ? Félicitations ! Mais avant de signer chez le notaire, vous devez prévoir les frais d'acquisition, communément appelés "frais de notaire". En 2026, ces frais représentent toujours le plus gros apport de liquidité personnel demandé.
Les frais de notaire, c'est quoi exactement ?
Contrairement à ce que l'on pourrait penser, l'expression "frais de notaire" est trompeuse. Le notaire ne garde en fait qu'une infime partie de cette somme. Ces frais se divisent en 3 grandes catégories, appelées "droits d'enregistrement et honoraires" :
- 80% de Droits de Mutation (Taxes) : C'est la plus grosse part. Cet argent va directement au département de votre région, à la commune, et à l'État. C'est le fameux "Droit de d'Enregistrement".
- 10% de Débours et Frais annexes : Ces frais servent à rembourser le notaire pour les démarches qu'il effectue pour vous (paiement d'intervenants tiers, cadastre, géomètre...).
- 10% d'Émoluments du notaire : C'est la véritable rémunération de l'étude notariale qui s'occupe de rédiger l'acte et de vous conseiller.
La différence majeure entre le Neuf et l'Ancien
Selon l'état du bien immobilier que vous achetez (neuf ou ancien), le barème qui s'applique est complètement différent.
Dans l'Ancien
~ 7 à 8%
La majorité des transactions. Si le bien a plus de 5 ans ou a déjà eu un précédent propriétaire.
Dans le Neuf
~ 2 à 3%
Biens vendus sur plan (VEFA) ou achevés depuis moins de 5 ans, et sans jamais avoir été habités.
Le barème de calcul
La rémunération du notaire (les 10%) est réglementée par un barème très strict appliqué au niveau national. Il dépend des tranches du prix d'achat du bien :
| Tranche du prix d'achat | Taux applicable |
|---|---|
| De 0 € à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 501 € à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 001 € à 60 000 € | 1,064 % |
| Plus de 60 000 € | 0,799 % |
3 astuces légales pour réduire la facture
Peu d'acheteurs le savent, mais vous pouvez économiser plusieurs milliers d'euros en optimisant la structure de votre achat.
Déduire les frais d'agence
Si vous passez par une agence immobilière, demandez que les honoraires soient "à la charge de l'acquéreur" plutôt "qu'à la charge de vendeur". Cela ne change rien au prix total que vous payez, mais cela exclut les frais d'agence de la base de calcul des droits de mutation (économie : ~8% sur le montant des honoraires d'agence).
Retirer la valeur du mobilier
La cuisine équipée (fours, réfrigérateurs, hottes...), les volets ou les armoires ne paient pas de frais de notaire ! Par exemple, si vous achetez un appartement 250 000€, et que la cuisine intégrée avec l'électroménager vaut 5 000€, vous pouvez demander au vendeur de déduire ces 5 000€ du calcul. Vous ne paierez les droits d'enregistrements que sur 245 000€.
Attention ! L'administration fiscale est regardante sur le mobilier surévalué. Conservez bien les factures initiales remises par le vendeur. Pour être recevable, l'électroménager (lave-vaisselle) doit être détachable, c'est pour ça que la tuyauterie ou un lavabo (scellé aux murs) ne compte pas, mais un four oui.
Négocier la remise du notaire
Depuis 2021, les notaires ont la possibilité (mais pas l'obligation !) d'accorder une remise de 20% sur la part d'émolument dépassant les 100 000€. C'est peu, mais ça se tente.
L'impact sur votre besoin d'apport
La banque ne financera presque jamais les frais de notaire. Si vous ne pouvez pas les payer, vous ne pourrez pas acheter, on appelle cela le "Crédit 110%" (qui n'existe plus).
Combien allez-vous devoir payer chez le notaire ?
Ne faites pas le calcul à la main, un simulateur certifié prend en compte votre département, pour que vous n'ayez 0 mauvaise surprise.